任意売却＋弁護士による残債のフォローアップ 弁護士費用を含めて費用は無料！
任意売却 : 借り入れが住宅ローンのみの場合
プラン内容
任意売却＋弁護士による任意売却後の債務整理についてもフォローアップ
プランの特徴
・生活再生を主眼に置いた任意売却システム
・住宅ローンの残債については弁護士がフォローアップします。
・任意売却及び住宅ローン残債の整理について費用はかかりません。
任意売却を検討されている方へ
リストラ・給与カット・倒産・離婚・連帯保証いろいろな事情をもって、当社へご連絡をいただきます。
ご相談内容はさまざまですが、どんな方にも共通していえるのは最終的な生活再生の方向性が見えないという不安を必ずお持ちであるということです。
任意売却によって現在の返済から解放されることは確かなのですが、
・任意売却後の残債はどうなるのか。
・住宅ローン以外にも借り入れがある場合、自己破産等の手続きも確実に行なえるのか。
・弁護士を入れる場合の費用はいくら必要なのか等
上記の部分は法律的に不動産業者が行なうことができない行為であったり、また費用がかかるため説明が難しい部分でもあります。
特に、債務に関する交渉は本人以外は弁護士しかできないことにいなっています。これは弁護士法によってきまっており、不動産業者は行なうことができないようになっていますから、最終的な残債の処理やかけひきは皆さんが行なわなければならない事柄です。
当社としても、これまでの経験を元にこうやっていけばというアドバイスは可能ですが、弁護士という専門家がきっちりと最後までサポートしていただけるのであればこれほどこころ強いことはないと思います。
あくまでも任意売却は過剰な債務（支払い）に対しての最終解決手段ですから、任意売却をすれば全てが解決するのではなく、任意売却後の債務に対しての適切な処理が完了してはじめて生活再生をすすめることができます。
当社では住宅ローンの残債に対する債務整理等、必要な部分には弁護士等の専門家を無料で付けることで安心して生活再生の一歩を踏み出していただくよう任意売却のプランを作成しております。
※弁護士費用の負担額については当社で規定する仲介手数料の範囲にてご負担させていただきます。
任意売却とは
住宅ローンの支払いが厳しくなり不動産の売却を考えた場合に、ローンの残高が売却金額よりも少ない場合は通常の売買となりますから問題なく売却ができます。
問題になるのは売却金額が借入金額を下回る場合です。金融機関は住宅ローンの全額が返済されなければ、不動産に付けた抵当権をはずしてくれません。前所有者の抵当権が付いたままの不動産など誰も買ってくれませんので、そのままでは売却が成立しません。
「このままの経済状況では住宅ローンも支払えないが、住宅ローンが全額返せないので売却もできない」そのような時に行うのが任意売却です。
任意売却の流れ
①相談
お電話・メール等でご連絡いただき、
ご面談等につきましては物件の査定も同時にできるのでご自宅にて行なうことをお勧めしています。
（ご相談後債務整理も必要でありば、後日弁護士を含めて打ち合わせを行ないます）
②金融機関との打ち合わせ
ご相談をいただいた後、担保先の金融機関と任意売却の打ち合わせをおこない売却に関してのスケジュールを作成していきます。
③売却開始
売却に関しては通常の不動産売却と変わらぬ方法によって売買が行なわれます。
通常売買となりますのでご近所の方に任意売却であることを知られず売却が可能です。
④買付申込み
買主様がみつかりましたらその金額をもって金融機関との折衝に入ります。
⑤金融機関との折衝
買付申込みが入った金額にて金融機関との折衝に入ります。通常金融機関とは事前に打ち合わせをしておりますので、多くの場合は了承いただけます。
⑥売買契約の締結
金融機関より売却金額の承認がおりましたら買主と売買契約を締結します。
任意売却の場合、売主の支払い能力を考慮し、通常の不動産売買で付けられる引渡後２ヶ月間の瑕疵担保責任が免責となります。
⑦引越し先の選定
契約後約１～１ヶ月半でお引渡しとなります。
契約完了と共に次のお住まいを選定していきます。
⑧引渡し（決済）
売買が完了し、売却金額が借り入れの返済に充当されます。
⑨残債務の打ち合わせ
任意売却は売却後の残債務の処理が完了してはじめて、全ての業務が完了したといえます。
売却後の生活に支障を来たさないためにも当社では残債務の相談については弁護士に入っていただき債務処理にあたっていただきます。
任意売却にかかる費用
任意売却の場合は、通常の不動産売却であればかかる仲介手数料や登記料等の諸費用負担がありません。
基本的には売却金額の中から売却にかかる諸費用が支払われていきます。
内訳については
●通常売却代金より差引かれる費用
①仲介手数料
②登記費用（抵当権の抹消登記・住所移転登記など）
③管理費滞納分
④先順の固定資産税等滞納金
●金融機関によって経費として売却代金から捻出してもらえる費用
①契約書貼付印紙代
②引越し費用（但し上限有）
上記の通り、売却にあたっての諸費用については売主の負担は特にありません。それに加えてほとんどの金融機関では次のお住まいの引越し代についても経費として売却金額の中から差引くことができます。
任意売却後の残債
任意売却完了後、売却金額が借り入れ残高に満たない場合は残債が残ります。 通常、この残債については住宅ローンの時と違い無担保融資扱いとなり、保証会社から他の債権買取業者へと債権が売却されていきます。
残った残債については買い取ったサービサー（債権業者）と話し合いのうえ、サービサーが買い取った債権に見合った金額での一括返済か、または無理のない範囲で毎月の返済という形で返済を行なっていきます。
よく、任意売却後の残債は無担保であり、かつサービサーは安く債権を買い取っているので債権額を大幅に削ってもらえるというのを当然のようにいわれる方がいますが、そればあくまでもひとつのケースにすぎません。サービサーも事業として債権の買い取りを行っているのであって、全てのものに対してそのようなことが当たり前のように行われていれば当然事業として成り立たなくなってしまします。ある程度の返済見込みのある方については当然返済をしていただけるよう請求がきますし、必要であれば給与の差し押さえや裁判というケースもあります。
ただし、サービサーからすると無担保の残債を回収していくことは当然大変な作業であるということは確かなことです。また先方としては破産リスクもありますので、その点をついての交渉は可能ではありますが、あくまでもその範囲は買い取った債権の金額以上でというのが先方の基本的なスタンスです。
なお、任意売却後の残債部分について自己破産によって残債を処理したい場合については、弁護士費用に関して当社負担にてお手伝いしておりますので、ご希望の方は事前にご相談ください。
ローン延滞から競売までの流れ
マイナス状況下で思い入れのある住まいを売却するというのはとても気が引けるものです。
家族への負い目や世間体・手続きの煩雑さなど多くのことが気になって最後の最後まで売却に踏み切れない方が多くいます。
しかし、そんな状況を金融機関は待ってくれません。
①延滞当初
住宅ローンの場合は返済が1ヶ月滞った時点でお知らせ等が送られてくるようになります。
②2～3カ月目
さらに1～2カ月後、返済依頼・面談に加えてこのままだと期限の利益を喪失する旨の連絡が来るようになります。
③最終的に返済ができなくなった場合、期限の利益を喪失し住宅ローンの債権が保証会社に移ります。
※ 期限の利益の喪失とは例えば35年返済で返せばよかったローンの権利がなくなり、一括で返済をしなければならなくなる状況です。
④保証会社が裁判所への競売申立を行い、清算に向けて粛々と手続きが進んで行きます。
⑤担保不動産競売開始決定が裁判所より送付されてきます。
この段にきていよいよどうするべきか選択となります。 執行官等によるご自宅の調査等が行われ数カ月後には競売が開始となり、最終的にはご自宅は落札された方のものとなります。
任意売却と競売の選択
住宅ローンが支払いが難しくなった場合、最終的にはその債務の処理をするにあたって任意売却か競売かを選択する必要があります。いろいろな基準があり判断に迷われる方もいるかもしれませんが、、任意売却と競売の大きな違いは自分で積極的に債務を処理するか他人に任せるかの違いです。
住宅ローンを借りたのですから返していくのは当たり前なのですが、しかし、超長期のローンですから誰にでも返済ができなくなる可能性もあるのは確かなことです。問題はそのような状況になった場合にご自分でしっかりと対処されるか、あるいは流れにそのまま流されるかということです。
確実に言えるのは、ご自分で動いた場合はより早く有利に生活再生が可能となり、他人に任せた場合はその分生活再生が遅くなり多くの部分でデメリットが生じてくるということです。
任意売却のメリット
債務の清算はご自分の意思で行うことにより大きなメリットが生まれます。任意売却の最大の利点は迅速に生活再生が出来るということです。
任意売却のメリット
①短期間で債務の処理ができより早く生活再生ができる。
②自宅を一般の市場価格で売却できるので高額に売却できる。
③高く売却出来た分残債が少なくなる。
④売却にあたっての費用は売却金額の中から差し引きとなる。
⑤金融機関によっては引越代も売買代金の中から捻出してもらえる。
⑥売却方法が通常の売主・買主による売買契約によるため下記の利点がある。
・引渡時期も取り決め事項なので無理に追い出される感じかない
・あくまでも売主・買主の関係のため精神的に逼迫感を感じない
・通常売買のため近所の方に経済的な状況を知られなくてすむ
競売のメリットとデメリット
競売は受け身な債務処理の方法とされています。競売については手続きに時間がかかるため物件の明け渡しまで相当な時間が稼げるのですが、根本的に何の解決にもならず任意売却と比較すると多くの点でデメリットが目立ちます。
メリット
①競売の申立てから落札までの期間が半年から1年位かかるため、任意売却と比べると今の住まいに長く住み続けられる。
②何もしなくても物件が売却される。
③落札までの間ローンの支払いをしなくても良い。
デメリット
①競売が完了するまでに相当な期間がかかり生活再生が遅くなる。
②競売は一般市場よりも低額で落札されるため、その分残債が多く残る。
③競売は公開の原則に従い広く公告される。特にインターネット上では物件の位置や外観・部屋の中の写真が公開され競売に出されたことが近所に知れ渡る。
④競売落札後は落札者が物件の所有者となり、立退きが行なわれない場合は強制的に退去させられる。
⑤落札者の立場は当然強く、話し合いにより引越し費用がもらえる場合もあるが、基本的に出してもらえないケースが多い。
競売物件の傾向
基本的には任意売却の物件売却方法は通常の不動産売買と変わりません。売却金額についても競売と比較すると高額で売却が可能です。ご近所に対してもたんなる引越しで話しは済みますし、売却に伴う諸費用が売却金額より捻出できること、そして引越費用についても大部分は売却金額から差引くことができるケースが多いです。
トータルで考えても任意売却は競売と比較すると多くの点で利用するメリットがあります。
特に現在、競売にかけられた物件はインターネットを通して多くの情報が公開されるため、競売中の物件に住み続けるというのは非常に精神的につらいものがあります。そのことも影響してなのか、競売に出ている物件の傾向は賃貸に出している物件や離婚後妻子が住んでいるケース・所有者の行方不明・身内の持ち家等で現所有者本人が未入居等で現居住者が物件を売却できないようなケースが大半を占めます。
金融機関からみた任意売却
住宅ローンを貸し出す銀行や信用金庫などの金融機関の立場から見ると住宅ローンという債権は次のような2つに分けられます。
返済が滞りなく行なわれている住宅ローン：通常の債権
期限の利益が喪失された住宅ローン：不良債権
銀行や信用金庫は不良債権が積み重なると自己資本比率に影響し、営業すること自体に支障がでるため、不良債権を抱えることを嫌います。普通に返済が行なわれている住宅ローンは当然優良債権ですが、一旦延滞がはじまりそれが3ヶ月続いた物件については不良債権扱いとなってします。
このような債権に対して、銀行や信用金庫では無理な取立てや他から借りてもらって返済してくれなどという動きはあまり表立ってできません。よって3ヶ月経ったら期限の利益を喪失して、担保物件を早々に処理していくというシステマティックな対応となります。
このことを考えると一つ大切なことが出てきます。
それは不良債権となってしまった物件を会計上処理しようとしても、抵当権が付いた物件の融資の場合、抵当権が消えないと会計上処理できないということです。抵当権の抹消イコール物件の売却ですから基本的に早めにこの処理を行いたいと考えます。
金融機関としては、もし返済が滞るようであればまずは相談していただき、それでも返済が難しいようであれば早めに任意売却をして処理して欲しいというのが本音です。
不良債権になってしまったにも関わらず、債務者の意思が任意売却に向かない場合は金融機関にとっては最悪のケースであり、競売手続きを行なわなければなりません。競売手続きは経費もかかり、かつ競売落札と債権の一部回収までに長いと1年以上も時間がかかるため、長期にわたる不良債権の保有と競売までの無駄な労力が発生することになります。
住宅ローンの支払いができなくなること自体は大変残念なことですが、その状況をずるずると引き延ばして何の対応も行なわないのは、ローンの貸し出しをしてくれた金融機関に対して更に迷惑をかけることとなりますので、是非早めの相談と対応を検討いただきたいと思います。
任意売却はまずはご相談を
支払いの先行きが厳しいのが見えたら迷わずご相談ください。
住宅ローン延滞の場合、いちばん良くないのはその状況をズルズルと続けてしまうことです。
みなさんの生活再生が遅くなるのはもちろんのこと、貸主である金融機関にも大きな迷惑をかけることになります。
支払いを滞ったままにしておいても債務者・債権者双方にメリットは全くありません。
まずはご相談頂くことでその時点で一番よい方向性をご提案させていただきます。