売却時の仲介手数料無料
販売プランのご紹介
売却にあたっての皆さんのご事情は様々です。
売却にあたってはご事情にあわせた売却プランをご用意しております。
①仲介手数料無料で売却プラン
②仲介手数料無料または定額22.0万円で売却プラン（価格が1億円以上の場合定額55万円）
③とにかく早く売却プラン
④誰にも知られず売却プラン
不動産売却時の仲介手数料無料の概要
当社のシステムを利用すると不動産の売却時に仲介手数料が無料又は定額22万円となります。
高額な仲介手数料が削減できるのは当然ですが、 実は仲介手数料無料のシステムを取り入れることで、 不動産の売却において更に大きな変化をもたらします。
※販売価格が1億円以上の場合、仲介手数料は定額55万円となります。
★仲介手数料無料又は定額の特徴
・仲介手数料が安いので売却金額を調整できる
・仲介業者が売主と同じ目標を持って販売活動ができる
・物件を迅速かつ高額に売却ができる
・広告展開が自由に選択できる
・目的に応じた販売方法を選択できる
売却時の仲介手数料無料or定額22万円の効果
皆さんに是非知っていただきたいのですが、 不動産売却の仲介手数料無料の根本的な考え方は、 単なる仲介手数料で得をしましょうという考え方から出たものではないということです。 実際のところ売りの文句としてはそのものズバリで解りやすいので当社も前面に出して売却の仲介手数料無料の宣伝を行っているのですが、 当社の考える本来の仲介手数料無料の効果は、どんな不動産仲介業者よりもお持ちの不動産を高く・スピーディーに売却するための方法だと考えています。
不動産売却時の売主の目標
不動産を売却するにあたって売主さんが望むことは、より高くスムーズにお持ちの不動産を売却することです。 自分の大切な資産を売却するわけですから高く売りたいと思うのは当然のことなのですが、
実はその目標を達成するためにはかなり多くのハードルがあります。
通常、不動産を売却する場合は、身内間の売買でないかぎり不動産業者を通しての売買となります。 その場合、依頼する不動産業者に仲介を任せることになりますが、
不動産仲介業者のほとんどが高くスムーズに物件を売却するという目標に沿って不動産の仲介を行ってくれません。 単純に考えれば仲介会社は依頼を受けた不動産を売れば仲介手数料が入るわけですから目標は同じと思われるかもしれません。しかし、
実際は売主と売却を任された不動産仲介業者とでは根本的に違う目標を持って動いています。
売却依頼を受けた不動産仲介会社の目標
不動産仲介業者は売却依頼を受けて無事に仲介を完了することによって仲介手数料をいただくわけですから、 売主と不動産売却を依頼を受けた仲介業者の目標は同じように見えます。
しかし、実際の不動産仲介の現場では売主の意向や目標とは違った目標に向かって動いています。 何を目標にするかというと、それはズバリ「売却の依頼を受けた物件からいかに多くの仲介手数料を取るか」です。
具体的にいえば売主からだけでなく買主からも仲介手数料をとる「両手の仲介手数料」を目指します。
「両手の仲介手数料」を取ることは合法ですからそれに向かって進んでいくのは仕方のないことではあるのですが、 売主が依頼者である限り、実際の販売の現場で勝手にその意に沿わない方向に向かって動かれるのは癪にさわるわけです。
両手の仲介手数料の魅力
４０００万円のマンションの売却の依頼を受けたとします。 この場合、普通にレインズに登録して他の仲介業者が買主を連れてくると、 仲介手数料は片手となり１３8.6万円となります。
しかし、自社でお客さんを募集して買主も見つけることができれば売主・買主双方から仲介手数料がもらえる両手の仲介手数料が成立し倍額の２７7.2万円となります。
自社で見つければ仲介手数料２倍です。不動産仲介の会社自体の収益体系もこの両手の仲介手数料をあてにしたものになっているので、 当然この辺は優先事項となります。
そして依頼を受けた当初は元付の仲介（売主から直接媒介契約をもらっている仲介業者）は当たり前のように依頼を受けた不動産を他の仲介業者に出さないよう囲いに走ります。
一通り自社で販売をかけたあとで売却が進まなかった場合に、ようやく他の不動産業者が仲介に入れるような流れです。 不動産の売却にも時機やお客さんの勢いというものがありますから、それを逃した不動産は必然的に売却が遅れがでるとともに、
価格的な調整等が必要となります。その原因が単に物件にあるのではなく、売却に関するシステムにあるとしたら大きな問題です。
不動産仲介の仕組みと慣習
売りたいという情報と買いたいという情報は必ず不動産業者のもとにあつまります。
その情報を効率的に結びつけるため、
売却の依頼を受けた不動産業者は国土交通省が設置した情報システムであるレインズに情報を登録するように義務付けられています。
このシステムを利用すれば円滑な不動産流通は実現されることになりますが、
それを利用する不動産業者が売主と別の目標を持つことで、なかなか合理的な動きができなくなってしまいます。
売主と仲介業者が異なった目標をもってしまうのはとても不合理なことなのですが、 これは現在の不動産仲介業者に対して両手の仲介手数料を可能にしている法律とそれに基づいて不動産会社が収益体制を作り上げてしまっているためなかなか改善されることではありません。
一部の政治家が不動産の流動性をあげるため、両手の仲介手数料の禁止を議題にあげているようですが、 多くの不動産仲介会社が現在の流れに基づいて会社組織や収益体制を作っているので、それが急激に変わるということも現実的でないような気がします。
だからといって依頼者である皆さんが不動産仲介の不合理なシステムに乗り続ける必要もありません。
高くスムーズな売却ができるシステムとは
不動産売却にあたり売主の目標の障害になるのは依頼をした不動産業者が両手の仲介手数料を追及することです。不動産業者が両手の仲介手数料を目標に置いた場合にでてくるの動きは、一定期間物件を他業者への紹介を押さえる行為です。
ひどい業者の場合はレインズにも物件情報を載せませんし、載せていても他の仲介業者が連絡をとると、 話が入っている等で案内を受け入れないケースがかなりあります。
レインズを軸にした不動産情報システムは不動産流通の円滑化からみればかなり有効なシステムなのですが、 それを利用する個々の不動産業者が両手の仲介手数料に執着してしまうことで、システム自体をうまく利用できない状況になっているケースが多くあります。
それではどうすれば良いのかというと、それは意外と単純で仲介業者が売主・買主のいずれからしか手数料をいただかないことです。 この片手の仲介手数料しか頂かないことを提示することで、現在ある不動産仲介の情報システムをとても有効に使うことができるのです。
片手の仲介手数料のメリット
片手の仲介手数料の最大のメリットは売主と売却依頼を受けた仲介業者が同じ目標を共有しているということです。 自社で成約になろうが他社で成約になろうが仲介手数料は変わりませんから、売却依頼を受けた不動産をいかに高く効率よく売却するかが検討課題となります。 当然、売却にあたって「仲介手数料無料」や「早期の売却」等、さまざまな希望がありますので、その意向に沿った形での販売計画を立てていきますが、 基本的には「依頼をうけた不動産を迅速に高く売却する」という目標に変化はありません。 言っていることとやっていることが違うということは現実にはよくあることですが、 不動産売却に関しては仲介手数料に絡むシステムによるところがほとんどです。 そのシステムを取り除くことで最終的には販売の時機を逃さず希望金額にて売却できる可能性が高まります。
①物件情報を囲わない
②他社の広告も自由
③短期間に集中お客さんをあつめることで買主に対してプレッシャーを与えることができる。
④売主の意向によって販売方針が決まる
⑤一番高い金額で申込みを入れた人が買主となる
①物件情報を囲わない
レインズに物件情報を登録すると全ての不動産業者に対して物件情報を提供することになります。
大手から街の不動産屋さんまで、全てに情報が提供されます。
大手の不動産仲介では自社の店舗網を売りにして販売力を強調している業者もありますが、
不動産業界では情報が共有化されており、レインズに情報を載せれば全ての不動産業者が買主を探してくれる仕組みになっています。
極論をいってしまえばレインズに情報を掲載しておきさえすれば他の業者が勝手にお客さんを探してくれる仕組みになっています。
片手の仲介手数料の場合、自社でも他社でも仲介手数料はかわりませんので、両手の手数料に固執して物件を囲うことがありません。
それは結果として迅速な販売を可能とし物件の高額売却につなげます。
②他社の広告も自由
片手の仲介手数料の場合は他の仲介の会社に対して広告の制限をつける必要がありません。 不動産広告は売却の依頼を受けた元付けの仲介会社に広告の掲載等を取り仕切る権利があります。 通常の仲介の場合は両手の手数料を優先するので、当然のことながら他の仲介業者には広告掲載を許可していません。 この広告に関することも不動産売却にあたり非合理的な点の一つであります。 インターネット広告についてはスペース的な制限はありませんから、情報を載せることは広範囲にわたって可能です。 また紙媒体の広告についても社内で載せられる物件は限られてきますので、掲載可能な物件はとても貴重な存在となります。 他社の広告をうまく利用することで一般の方の目に多く触れることで、短期間に多くのお客様を集客することが可能となります。
③短期間で集客することの効果
一日に何件も案内がある不動産は活気があります。
ご自分が買い物に行ったときのことを思い出してください。近所のスーパーにいったとき、 とても混んでいて活気のあるお店と、お客さんがまばらに来るお店と、どちらで買い物をしたいでしょうか？
さまざまな意見があるとは思いますが、「混んでいる＝繁盛している＝良い品を安く売っている」という心理になる方が多勢であると思います。
あくまでも心理的なものなのですが、これは全ての買い物にあてはまることでもあります。
そしてその商品が限定商品等になってくるとその心理的効果に加え、
早く買わなければ無くなってしまうという買い手に対してのプレッシャーが生まれてきます。
不動産を売却する時もやはりその流れは重要なことなのですが、 わかっていながらも両手の仲介手数料を考えてしまうと、うまくその売却手法が実行されないケースが殆どです。 通常の不動産仲介の販売の流れは、自社でお客さんを集めて、その後他の不動産会社に情報を出すような流れになります。 当然、お客さんの内覧も自社のお客さんを優先して見せてから、 他社のお客さんに見ていただくという流れになり、一番大事な販売初期から活気の少ない販売現場となります。
仲介手数料を片手と決めている会社はお客様からの要望が無い限り、他の仲介会社への紹介を拒みません。
結果的にどうなるかというと、購入希望者を短期集中的に集めることができます。
一日に２件内覧がありましたといわれるのと、５件内覧がありますといわれるのと、受ける印象はどうでしょうか？
当然物件の良し悪しがありますのでそういわれたから全ての人が興味を持つということにはなりませんが、
最終的に中身をみていただいた後で、物件に対して好印象を持っていただいたお客様からすれば、
早くしないと物件が無くなってしまうという心理に確実になるはずです。
何事も機を逃さずというのが一番大事なことなのですが、
不動産売却の場合でいえば機を逃さないということは、早期に高く物件を売却することにつながるものと考えています。
④売主の意向によって販売方針が決まる
不動産売却の依頼を受けた仲介会社は不動産のプロとして販売に関してのご提案と方針を決めていきます。 ただし、ここでも当然のように両手の手数料という目標が、売主の意向と違った方向に向かわせるのですが、片手の仲介手数料の場合は、売主の売却目標に沿った形での販売方針を組んでいくことになります。売却にあたっての考え方は「迅速かつ高額で物件売却」というのが基本方針です。
●販売プランのご紹介
・仲介手数料無料で売却プラン
仲介手数料の目標を無料に絞ったプランです。
他社の仲介を入れずインターネット広告主体で買主を募集する形をとります。 ただし、他の仲介会社の販売網を利用しないためネットの広告媒体がメインとなり、インターネットを利用されない方には物件の広告が届かないというデメリットがあります。
・仲介手数料無料または定額21.6万円で売却プラン
一番オーソドックスな売却方法です。
基本的には仲介手数料無料を目標とします。
通常の流れは販売より１週～２週間は自社の広告掲載のみとしレインズへの掲載はその後となります。
ただし、販売の時機を逃さないためにも、自社でお客様と他社からの紹介をうまく組み合わせた営業展開となります。
仲介手数料無料にばかり気を取られて肝心の売却金額が低額になってしまっては意味がありませんので、
「迅速かつ高額な販売方針」は崩さずに販売を行っています。
※1億円を超える物件の売却は仲介手数料が54万円となります。
・とにかく早く売却プラン
インターネット広告を当社で行い、他社の全ての仲介についても全ての広告を可とします。 レインズの掲載についても販売体制が整い次第掲載していきます。 場合によっては他の仲介業者向けに仲介手数料を上乗せすることもご提案しています。 なお、売却期限が決まっている場合は、不動産の買取及び買取の斡旋も行っています。 ただし、買取の場合は通常の市場価格よりも金額が安くなりますので、売却期限までは物件を市場で出してみて、最終期限までに売却ができなければ買取というスキームが良いと思います。
・誰にも知られず売却プラン
自社及び他の仲介業者に関してもインターネットを含めた全ての広告を打ちません。 レインズ登録により不動産仲介業者のネットワークを活かした集客をメインに行います。 広告展開が限られる中でもレインズへの情報掲載は早急に行われるので他の仲介業者のネットワークがすぐに活かせ、迅速な売却につながります。
＜その他のご提案＞
・リフォーム権付での売却
買主さまに対してリフォーム権付の売買をご提案させていただきます。
リフォーム権付売買は売主と買主の売買契約後から引渡までの間にリフォームを完了させることで以下のメリット発生します。
①買主は引渡を受けたその日からすぐに居住できる。
②通常物件購入資金とリフォーム代金は別々のローンとなるが、リフォーム権付売買の場合は全 て住宅ローンに組み込むことができる。
③内装に難有りの物件でも問題なく売買が可能となる。
・任意売却
任意売却については当社のシステムを活かし他社にはできない特別なプログラムを用意しています。金融機関等債権者との折衝を含め、当社にて売却の手続きをお手伝いさせていただいております。
売却に関しての仲介手数料・登記料・管理費等精算金等の諸費用については、 金融機関と折衝することで売却代金から捻出していただくのと、 引越代についても金融機関との交渉が可能となりますので、多くの場合は任意売却を行うことで費用が発生しません。
特に任意売却にからんでの少額管財を利用した債務整理等についてサービスを行っています。 通常、少額管財を利用した債務整理は弁護士費用と裁判所への予納金が多額に発生することから二の足を踏んでしまう方が多いのですが
、実際に任意売却を行う場合は、債務整理を含めて動いたほうが生活再生しやすいケースの方が多く、 費用の問題がクリアできるのであれば是非そうしたいという方がほとんどです。
そのようなケースを踏まえ当社では弁護士と提携することで、任意売却+債務整理についても費用が発生しないプログラムを用意しています。 （条件によっては無料で受けられないケースもありますので、詳細に付きましては当社にご相談ください。）
最後に
ほんとうに沢山の不動産仲介会社が日本中にありますが、
そのほとんどが両手の手数料という目標に向かって営業を続けています。当然、両手の仲介手数料自体は合法ですし、魅力的で、
ほとんどの会社がそのシステムにそって会社の収益体系を作ってしまっているため業界自体もなかなか変わっていきません。
一番の問題は顧客と同じ目標に沿った形で営業を行えないシステムにあります。
会社の規模の大小に関わらずレインズ等のシステムや自社広告だけに頼らない広告展開を活かせばもっと円滑に不動産流通が達成できると思うのですが、
両手の仲介手数料がそれを邪魔していることは前述の通りです。
不動産売却・不動産購入にかかわらず、当社の考え方は顧客目線にたった営業展開というのが基本的な営業方針です。 片手の仲介手数料は今あるシステムを有効に利用するためのシステムであり、売主の「高額にかつスピーディー売却」という目標に達成するためのかなり画期的なシステムです。 最終的には皆さんが何をもって不動産業者を選択するかということになるのですが、 当社のシステムは間違いなく皆さんに納得していただけるシステムであると確信をしております。